Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
KİRACININ TEMERRÜDÜ VE KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE İLÂMSIZ TAHLİYE SÜRECİ HUKUKİ BİLGİ NOTU
Bu bilgi notu, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri uyarınca, kiracının kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi durumunda izlenecek hukuki yolu açıklamaktadır.
I. Temerrüt Şartları ve Yazılı İhtar (TBK m. 315)
Kiracının, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ifa etmemesi, temerrüt teşkil eder. Kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkını kullanabilmesi için aşağıdaki usulü takip etmesi gerekmektedir:
-
Yazılı İhtar: Kiraya veren, kiracıya yazılı bir ihtar göndererek borcunu belirli bir süre içinde ödemesini talep etmeli ve bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceğini bildirmelidir.
-
Süreler:
-
Konut ve çatılı işyeri kiralarında: En az otuz (30) gün.
-
Diğer kira sözleşmelerinde: En az on (10) gün.
-
Süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğini takip eden günden itibaren işlemeye başlar.
-
II. Ödememeye Dayalı İlâmsız Tahliye Takibi (İİK m. 269 vd.)
Kiraya veren, hem birikmiş kira alacaklarının tahsilini hem de kiracının kiralanandan tahliyesini sağlamak amacıyla, İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca tahliye talepli ilâmsız icra takibi başlatabilir.
A. Takip Şekli ve Ödeme Emri
-
Takip Talebi: İcra takibi başlatılırken, takip talebinde Haciz Yolu ile birlikte Tahliye Yolu'nun da açıkça talep edilmesi zorunludur.
-
Örnek 13 Ödeme Emri: İcra Dairesince kiracıya tebliğ edilen Örnek 13 Ödeme Emri, kiracıya borcu ödeme ve takibe itiraz etme haklarını ve sonuçlarını ihtar eder:
-
Ödeme Süresi: Borcun tebliğden itibaren (konut/işyeri kiralarında) otuz (30) gün içinde ödenmesi.
-
İtiraz Süresi: Takibe, borca, kira ilişkisine veya kira bedeline ilişkin itirazların tebliğden itibaren yedi (7) gün içinde yapılması.
-
-
Yazılı Sözleşme Zorunluluğu: Tahliye talepli ilâmsız takipte, yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı şart değildir. Ayrıca, İİK'nın 58. maddesine atıf yapılmadığından, kira sözleşmesinin takip talebine eklenme zorunluluğu da bulunmamaktadır.
B. İtiraz ve Ödeme Süreleri
-
İtiraz Süresi: İİK m. 269/2 uyarınca, ödeme emrine itiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür. Kısa süreli (6 aydan az) kiralarda bu süre 3 gündür.
-
Ödeme Süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında borcun ödeme süresi 30 gün olup, bu süre zarfında ödeme yapılmazsa takip kesinleşir ve tahliye talep hakkı doğar.
III. Temerrütten Kurtulma ve Tahliye Yargılaması
-
Takibin Kesinleşmesi: Süresinde itiraz edilmemesi veya yapılan itirazın yargılama neticesinde kaldırılması ile takip kesinleşir.
-
Temerrütten Kurtulma: Kiracı, ödeme emrindeki 30 günlük süre içinde borcun asıl alacak kısmını (faiz, yargılama gideri ve vekalet ücreti hariç) eksiksiz ödemesi halinde temerrütten kurtulur ve tahliye kararı verilemez.
-
Tahliye Talebi: 30 günlük ödeme süresi sonunda borcun ödenmemesi halinde, kiraya veren, süre bitiminden itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmalıdır.
-
İspat Külfeti: Kiracı, yargılama sırasında ödemeyi İİK m. 269/c'de belirtilen belgelerle ispat etmekle yükümlüdür. Açıklamasız yapılan ödemelerin öncelikle icra takibine mahsup edileceği dikkate alınmalıdır.
IV. Tahliye Kararının İcrası ve Anahtar Teslimi
-
Kararın Kesinleşmesi: İcra Hukuk Mahkemesi'nden verilen tahliye kararları, aleyhe kanun yolu açık olsa dahi (kararın tefhim veya tebliğinden itibaren 10 günlük süre geçtikten sonra) kesinleşmeden icra edilebilir.
-
İcranın Geri Bırakılması: Borçlu, kanun yoluna başvurmuşsa, 3 aylık kira bedeli karşılığında icranın geri bırakılması yoluna başvurabilir.
-
Anahtar Teslimi: Tahliye işleminden sonra, kiracının kira sözleşmesinden doğan sorumluluğunun sona ermesi için kiralananın boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın kiraya verene veya tevdi mahalline teslim edildiğine dair ispat edici bir tutanak düzenlenmesi elzemdir. Aksi takdirde, kiraya verenin tahliyeyi öğrendiği tarihe kadar kira bedeli ödeme yükümlülüğü devam eder.